地代の増減額
借地人が支払っている地代が周辺地域の相場に比べて高い場合、賃料の減額ができる可能性があります。
その場合、どのような手続きや準備が必要になるのでしょうか。
そこで、本記事では地代の増額や減額が可能になる条件、減額請求の流れや減額請求時における交渉のポイント等を解説します。
地代の減額請求が可能となる要件
地代の減額請求は、借地人が意思表示を行うことで可能となります。
ただし、請求の要件として「賃料が不相当である」状態でなければいけません。
なお、不相当であるかは主に下記の要素で判断されます。
① 土地に対する租税その他の公課の増減
土地に対する租税（固定資産税や都市計画税など）や管理経費などが高くなれば、賃料を増額する事情として考慮されます。
② 土地価格の上昇あるいは低下、その他の経済事情の変動
土地の価格の上昇や低下も、賃料を増減額する事情があると判断されます。
その他、リーマンショックなどの大きな景気変動の影響等も考慮されます。
③ 近傍類似の土地の地代との比較
近隣の似たような土地との比較で賃料等に差がある場合、不相当と判断されます。
地代の増減額に関する特約について
前述の３つの状況のいずれかに該当する場合、賃料が不相当と判断できるため減額の請求が可能です。
また、賃貸借契約によっては、地代の減額を特約で認めていないケースがありますが、賃料を一定期間「減額しない」とする特約は賃借人に不利な規定のため「無効」になります。
地代の減額請求の流れ
地代の減額請求の流れも確認しておきましょう。
基本的な流れは以下のとおりです。
① 当事者間での交渉
まずは地主と借地人の当事者同士で交渉を行います。
この時点で話がまとまれば変更された賃料が適用になりますが、双方で意見が割れるケースが大半です。
なお、任意での交渉を行う際には、不相当な地代であることが分かる客観的な資料を準備しておくと同意を得やすくなります。
不動産鑑定士が作成した鑑定書などを根拠に交渉しましょう。
② 調停の申し立て
交渉がまとまらなかった場合は、簡易裁判所への申し立てで調停を実施します。
裁判の前には原則として調停の実施が必要になっています。（調停前置主義と呼ばれます。）
調停では調停官や調停委員が当事者の間に入ります。
そして相当な地代についての話し合いで解決を図ります。
③ 賃料の増減額請求の裁判
調停による話し合いでも解決できなかった場合、訴訟を起こすことになります。
当事者はお互いが主張する相当な賃料についての根拠となる資料を提出します。
裁判になると、決着までに時間や費用が非常に掛かるということは覚えておきましょう。
減額交渉時におけるポイントとは？
最後に減額請求を行う場合の交渉のポイントも解説します。
主な事項として下記の点が挙げられます。
① 客観的かつ理論的に説明を行う
地代の減額を求める理由や、現在の賃料が不相当である理由を理論的に説明しましょう。
なお、自らの収入が少ないといった自己都合の理由では同意を得にくいでしょう。
したがって、周辺土地の地価や賃料の相場が分かる資料、不動産鑑定士が作成した鑑定書などを基にして客観的な説明を心掛けましょう。
② 誠実な態度で交渉を進める
不遜な態度で話し合えば、相手の反感を買って交渉は決裂してしまいます。
また、自らの主張ばかりを通そうとしても地主側は納得してくれないでしょう。
仮に強引な主張で同意を得られても、後々になって地主との関係性が悪くなれば違うトラブルが発生するかもしれません。
そのため、相手の意見や考えもしっかり汲み取り、誠実な態度で交渉は進めましょう。
地代の増額・減額の請求時は専門家への相談も検討しておきましょう
地代の減額請求の条件や請求の流れ、減額請求の交渉におけるポイントも紹介しました。
地代の減額では不動産に関する専門的な知識、そして交渉では法律や話し合いのノウハウが不可欠と言えます。
したがって、請求を行う際には弁護士や鑑定士などにも相談し、円滑に交渉が進むように十分な準備をしておきましょう。
