賃貸借契約の解除・不更新
土地の賃貸借契約が終了となるケースには様々なものがあります。
借地人側から解除を行う方法もあれば、地主側から契約解除を告げられる事例もあります。
そこで、本記事では借地人側から賃貸借契約を解除する方法、そして地主から契約解除や更新拒絶をされてしまう事例などもご紹介します。
賃貸借契約を解除する方法とは
借地人から土地の賃貸借契約を解除する方法には、下記のようなものがあります。
① 地主との合意解除
土地の貸主である地主と合意することで、土地の賃貸借契約を解除します。
後々のトラブルを避けるためにも、書面で合意書を作成しておくと安心でしょう。
② 借地人からの賃貸借契約の解除
地主に債務不履行がある場合には、借地人側から賃貸借契約の解除ができるケースがあります。
③ 解約の申入れ
土地賃貸借契約で期間の定めがない場合、解約の意思表示をすれば賃貸借契約を終了させることが可能です。
なお、借地を返す場合は原則として建物を取り壊して更地にして返すことになります。
この場合は、建物の取り壊し費用は借地人の負担となります。
一方で、一般的に借地権には相当の価値があり、地主に買ってもらったり、第三者に譲渡したりすることができれば大きな金額が手に入ります。
そのため、借地を手放したくなったときは、そのまま地主に返すより、売却することを検討するべきです。
売却には、大きな経済的メリットがあります。
地主から借地契約を解除される要因
地主側から借地契約を解除されてしまう要因についても確認しておきましょう。
主な解除要因としては以下の事項が挙げられます。
① 長期的な地代の滞納
借地人の長期的な地代の滞納がある場合、地主から賃貸借契約を解除されるおそれがあります。
借地契約は地主との信頼関係で成り立っていますので、滞納がないようにしましょう。
なお、目安としては3カ月以上の滞納があると解除される可能性があります。
② 土地の用法違反
契約時に居住用目的で土地を借りたにも関わらず、違反して店舗等を建てた場合も用法違反で契約解除される可能性があります。
ただし、居住がメインで事業は部屋の一部などで行っている場合などは、賃貸人に悪影響はないため解除されないケースがあります。
③ 無断での譲渡や転貸、増改築など
地主に無断で借地権の譲渡や売買を行った場合、もしくは承諾を得ずに第三者に転貸した場合なども契約解除されるリスクがあります。
また、地主の承諾を得ずに行った増改築・リフォームなども、特約違反で契約を解除される可能性があるため注意しましょう。
④ その他の信頼関係を破壊する行為など
上記のような違反以外にも、近隣住民に迷惑となるような行為などがあった場合には、賃貸借契約を解除されてしまうおそれがあります。
近隣の方ともトラブルにならないようにしましょう。
借地契約の更新拒絶
通常、普通借地権の場合には契約期間が満了した後も、借地人が請求を行うことで借地契約は更新されます。
もしくは、地主との合意がなくても借地人が土地を使用継続し、かつ建物も存在していれば法定更新で借地契約は続きます。
しかし、地主側は更新をしたくない場合、借地契約の更新拒絶を行うケースがあります。
地主にも様々な事情が発生し、土地が必要となる事態が起きるためです。
この場合、更新拒絶の可否は地主に正当事由が存在するか、また双方の土地使用の必要性などが加味されて決定します。
なお、前述の要素以外では、借地に関する従前の経過も更新拒絶の可否に影響します。
したがって、地代の滞納や用法違反等があると、借地人側に不利な影響が出る可能性もありますので注意しましょう。
借地契約の解除の種類や流れ
借地契約の解除には、下記の２種類の手続き方法があります。
- 催告解除
- 契約違反が起きた場合に、期間内での改善を促した後に行われる解除の手続き
- 無催告解除
- 特約に明記されている場合に、催告手続を行わず解除となる手続き
なお、借地契約では催告解除が原則であり、解除の流れは下記のようになっています。
① 催告通知
契約違反の発生に伴い、地主側から催告通知の連絡が届きます。
地代の滞納では３～６カ月以上ある場合に解除になってしまうため注意しましょう。
② 催告解除の通知
内容証明郵便などで催告解除の通知が届きます。
滞納であれば一般的に１～２週間程度の猶予期間が設けられています。
③ 解除通知、土地の明け渡し
状況を改善していないと借地契約解除の通知が来ます。
契約解除後は土地の明け渡しを求められるため、速やかに退去する必要があります。
契約違反とならないように契約書はしっかりと確認しましょう
賃貸借契約の解除の方法や地主から契約解除されるケース、借地契約解除の流れなども解説しました。
基本的に上記のような滞納や違反等がなければ契約解除にはならないかと思いますが、契約によっては独自の規定や特約があるため注意が必要です。
借地契約を結ぶ際には契約書の内容を確認し、違反や解約となる条項にはしっかりと目を通しましょう。
なお、仮にトラブルが起きた場合は弁護士への相談も検討しておくと安心です。
