離婚と不動産、財産分与と不動産
離婚時に行う必要な手続きの一つとして財産分与があります。
しかし、建物や土地などの不動産がある場合、どのように分与を行えば良いのでしょうか。
そこで、本記事では財産分与の概要や種類を確認するとともに、不動産を財産分与する際の流れや注意点も解説します。
離婚時における財産分与について
財産分与とは、夫婦が婚姻生活中に築き上げた財産を離婚時に分け合う手続きです。
財産分与の割合に関しては、２分の１ずつが原則になっています。
これは夫婦間で収入差があったとしても、共同生活の中で共同して資産が形成されたと考えるためです。
財産分与の対象には現金や預金だけでなく、結婚後に夫婦が購入した建物や土地などの不動産も入ります。
財産分与の種類とは？
財産分与には大別すると下記の３つの種類があります。
清算的財産分与
婚姻中に夫婦が形成した財産を、平等に分ける手法です。
この場合、不貞やDVといった離婚事由も関係なしに配分はされますので注意が必要です。
扶養的財産分与
離婚により夫婦のどちらかが生活に困窮する場合、経済的に余裕のある方に、他方の自立までに必要な生活費等を財産分与の中で負担させる方法です。
主に夫婦の一方が「病気で生活が困窮する」「長年にわたり専業主婦（夫）で、すぐに仕事に就けない」「高齢のため仕事に就けない」などの場合に行われることがあります。
慰謝料的財産分与
慰謝料の性質も含ませた財産分与の方法を指します。
当該手法は、どちらかに非がある離婚の場合に行われることがあります。
例えばDVや不貞行為が離婚原因だった場合、慰謝料の代わりとして被害者側に財産分与の割合を多めするなどします。
離婚で不動産を財産分与する際の流れ
離婚時に不動産を財産分与する際の流れは、下記のとおりです。
① 住宅ローンの有無や残債のチェック
財産分与の対象である不動産が住宅ローンで購入したものである場合、ローンの有無や残債の確認を行います。
負債であるローンも、夫婦共有財産として計算されるためです。
② 不動産の名義人を確認
不動産名義が誰かで今後の手続きが大きく変わってきますので確認が必要です。
③ 不動産の価値を確定させる
不動産の価値が分からないと財産分与はできませんので、不動産の金銭的評価を決めていきます。
不動産会社に査定を依頼して価格を出すことが多いでしょう。
評価額は業者ごとに異なるため、複数社に査定を依頼して比較することによって公平性が得られます。
④ 分配方法を決定して合意書を作成
財産分与の割合や配分方法などを話し合いで決定し、合意書（離婚協議書）を作成します。
双方の経済的な状況を考慮し、どちらかが不動産に住み続けるか、もしくは売却して配分するのかを決めましょう。
離婚時に不動産を売却する際の注意点
離婚時に不動産を売却する際には、下記の点に注意しましょう。
① 財産分与の請求は離婚成立後から２年以内
財産分与の請求は離婚が成立してから２年以内までになっています。
もっとも、争いが長引きますので、離婚を決める時に、一緒に財産分与を行うことがおすすめです。
② オーバーローンの場合には要注意
住宅ローンが不動産の売却額よりも大きいと「オーバーローン」になります。
オーバーローンの場合金銭的には分ける価値がありませんので、分与の対象とはしないことがよくあります。
③ 売却で費用や税金が掛かる点も考慮しておく
不動産を分与する場合は譲渡所得税が掛かる可能性があります。
売却時の時価が高ければ、その分税金や費用も掛かりますので、税金対策も考えておきましょう。
離婚時における不動産の売却・財産分与は早めの準備が大切です！
離婚時の財産分与の概要、種類や手続きの流れ、注意点についても解説しました。
離婚時には様々な手続きが必要になりますが不動産があると更に手間が掛かることが多いです。
複雑な問題になることも多いので弁護士などにも相談しながらスムーズに手続きできるようにしておきましょう。
