建物明け渡し(家賃滞納）
不動産賃貸で起きる問題として、家賃滞納のトラブルがあります。
その場合、物件のオーナーとしては滞納者に建物の明渡しを求めたい場合が出てくるでしょう。
そこで、本記事では建物明渡しを請求する方法やその流れ、滞納された家賃の回収方法についても解説します。
家賃滞納で建物明渡しを求める方法について
賃借人の家賃滞納を原因として建物明渡しを求める場合、主に以下の２つの方法で請求を行うことになります。
① 任意での明渡し請求
家賃滞納をされた場合にまず取られる対応です。
一般的には滞納が２～３カ月に及んだ時点で、書面による催告を行います。
賃借人と連絡を取り滞納が長期に及ぶ可能性がある場合は、賃貸借契約の解除も視野に入れて建物明渡しを求めていきます。
② 強制執行による明渡しの実行
賃借人が任意での明渡し請求に応じない、もしくは連絡が取れない場合等には強制執行による明渡しの手続きを行います。
強制力はありますが、裁判の手続きや費用の負担がある点、判決が出るまでに時間が掛かる点などがデメリットです。
基本的には任意での明渡し請求に応じてもらった方が負担は少ないため、まずは賃借人と連絡を取り、滞納家賃の支払いや明渡しの交渉を進めていきましょう。
建物明渡し訴訟のタイミング
賃貸借契約の解除は、賃貸人であるオーナーと賃借人の信頼関係が破壊されたと判断できる場合に認められます。
したがって、家賃滞納が一度遅れた程度では、明渡し請求の訴訟を起こしても認められる可能性は低いでしょう。
そのため、３カ月程度の家賃滞納があった場合に訴訟は検討した方が良いと言えます。
なお、例え契約書に「催告なく契約解除が可能」という記載をしていても、急に賃貸借契約の解除を行った場合は無効とされるケースがあるため注意が必要です。
明渡し請求のステップ
建物明渡しの請求は、主に下記の流れで行われますので概要を把握しておきましょう。
① 家賃滞納をした賃借人への連絡
１回目の滞納時点で賃借人に対して連絡を取ります。
その際には、支払いの催促を行うとともに家賃滞納の原因についても把握しておきましょう。
催促状の送付や内容証明郵便等で賃料請求や支払期限の提示を行います。
② 契約解除通知の送付
支払期限を過ぎても長期に渡り滞納を続ける場合、契約解除通知の送付を行います。
なお、明渡し請求の裁判で強制退去が認められるためには、正しい手続きで契約解除していることが前提となります。
したがって、賃貸借契約解除の通知も内容証明郵便で送りましょう。
③ 任意の明渡し請求及び交渉
契約解除通知後は、任意で建物の明け渡しを賃借人に求めます。
賃借人が明渡しに応じる場合、引越しに時間が掛かる可能性がありますので、多少の猶予はとってあげましょう。
賃借人が任意での建物明渡しに応じず交渉が成立しない場合、裁判によって強制退去を求めていきます。
なお、事案によっては賃借人に建物の「占有名義」を変更されてしまうケースがあるため、「占有移転禁止の仮処分」の手続きも必要になる場合があります。
④ 明渡し請求の裁判
裁判で明渡し訴訟を起こす際は、まず訴状を裁判所に提出します。
その後、裁判所から家賃滞納者に訴状が送られ裁判が開始されます。
被告となった滞納者が裁判に出席しない場合、欠席判決で明渡しが命じられます。
逆に被告が裁判に出頭した場合は双方の主張で争い判決、もしくは和解による解決案が出されます。
⑤ 建物の明渡し・強制執行
裁判で明渡しの判決が出された後は、判決等に基づき強制執行の申立てを行います。
強制執行では、執行官が建物の占有者を認定し、明渡しまでの期限を定めた「催告」を行います。
催告の期限までに占有者が建物を明け渡せば明渡しの完了です。
物件を明け渡さない場合は、執行官の権限のもと搬出業者らが物品運び出しや鍵交換を行い明渡しとなります。
滞納家賃の回収について
滞納家賃の回収を検討している場合は、上記の明渡し請求の裁判と併行して未払い賃料の回収手続きも行います。
こちらは滞納者である賃借人、もしくは連帯保証人を被告として滞納された賃料の支払いを求めます。
なお、滞納家賃は家賃取り立ての訴訟以外にも、下記の手続きによって回収する方法があります。
- ・支払催促手続
- ・少額訴訟手続
いずれも簡易裁判所で可能な手続きですので覚えておきましょう。
建物明渡しの手続きや滞納家賃の回収では専門家の知識も必須！
家賃滞納による建物明渡しの概要や請求の流れ、未払賃料の回収についても解説しました。
これらの手続きには、法的な知識や裁判に関する理解はもちろん、賃借人との交渉をスムーズに進めるノウハウも必要になります。
明渡し請求は個人でも進められますが、思わぬトラブルや損害を被らないためにも、早めに弁護士に相談して手続きは進めましょう。
