立退き交渉
賃貸物件では、時に貸主の都合で退去を要求されるケースがあります。
その場合、借主としては立ち退きに合意しなければならないのでしょうか。
そこで、本記事では立ち退きを要請された場合の合意の必要性、そして対応方法や立ち退き料について分かりやすく解説していきます。
貸主側からの立ち退き請求には合意が必要？
賃貸で建物を借りている場合、貸主である大家や物件オーナー側から立ち退きを要求されるケースがあります。
貸主が退去を要請する例としては、主に下記のような事態が考えられます。
- ・賃貸人が経済的に苦しくなり、自らが居住する必要が出てきた
- ・物件の老朽化や破損が酷く、倒壊の危険性がある
- ・借主が長期に渡り家賃滞納や重大な迷惑行為、契約違反を行っている
退去の要求にこうした理由がある時は、賃貸人に賃貸借契約を解除、もしくは更新を拒絶する正当な理由があるとされますので、立ち退き要求は認められやすくなります。
しかし、逆に上記のような正当な理由がなければ、賃貸人は立ち退きを要求できません。
つまり、賃貸人の一方的な都合での立ち退き要求の場合、賃借人は借地借家法の保護を受けるため立ち退きを拒否できるのです。
賃貸人からの立ち退き要求の連絡には焦ると思いますが、まずは落ち着いて安易な合意はせず、立ち退きの理由の確認や賃貸借契約書の見直しを行いましょう。
立ち退きを求められた場合の対応方法について
貸主から立ち退きを求められた場合、借主側は適切な交渉を行う必要があります。
具体的には以下のような対応を検討しましょう。
退去要請の理由確認や賃貸借契約書の見直し
退去を要請するには原則として正当な理由が必要となります。
したがって、賃貸人から立ち退き要求をされた場合は、まず退去を求める理由を確認しましょう。
なお、建物の老朽化・損傷等を原因とする場合や、貸主の都合による退去要請の場合は立ち退き料を請求できる場合が多いです。
逆に建物の滅失や借主の長期の家賃滞納や重大な契約違反・迷惑行為等が原因のケースでは、立ち退き料の請求は難しいため注意しましょう。
その上で、賃貸借契約書の契約解除・禁止事項・更新などの項目を確認し、家賃滞納や違反行為等に該当していなければ賃借人との交渉を検討します。
貸主側や管理会社との交渉を行う
退去要請に正当な理由があったとしても、相手の条件を安易に受け入れれば、十分な立ち退き料をもらえず大きな損失を被る可能性があります。
また、借主側の経済的な問題や家庭環境等の事情により退去が難しいケースもあるでしょう。
したがって、借主は相応の立ち退き料の請求や退去の時期等についての交渉を行う必要があります。
どうしても退去が難しい場合に関しては、その理由も伝えましょう。
賃借人が借主の事情を考慮し、譲歩してくれる可能性があるためです。
なお、賃借人が個人で話し合うことも可能ですが、弁護士等の専門家に交渉を依頼しておく方が安心です。
貸主やオーナーの中には、無理な条件で退去を迫る人がいるためです。
立ち退きを拒否したい場合も交渉ノウハウがある弁護士に相談した方がよいでしょう。
立ち退き料の相場や決定要因について
立ち退き料の交渉は、請求の相場やどのような費用を請求できるのかについて知っておくと安心です。
立ち退き料として請求できる内容には、主に以下の項目があります。
① 新居契約の際に発生する費用
新居での家賃や礼金の他、仲介手数料や鍵交換費用なども請求できます。
物件ごとに掛かる費用は異なりますので、請求できる立ち退き料にも個人差があります。
② 引越し作業で生じる費用
転居先に荷物を移す引越し作業の費用も立ち退き料に含められます。
引越しでは荷物の量や移動距離、引越しの時期等により金額が変わるため確認しておきましょう。
③ 慰謝料や迷惑料
賃貸人都合での立ち退きは、借主にとって大きな手間とストレスとなります。
したがって、賃貸人から慰謝料や迷惑料として金額が支払われる場合もあります。
④ 休業補償や営業上の損失補償
借主が物件を店舗や事務所として利用していた場合には、営業面での損失分や休業での補償金額を立ち退き料に含められます。
立ち退き料の相場は物件や借主の状況次第で大きく変動します。
ぜひ、上記のような内容を確認して、立ち退き料として請求できる項目がないかチェックしておきましょう。
立ち退き交渉では弁護士への相談も検討しておきましょう！
立ち退き請求された場合の合意の必要性、対応方法や立ち退き料の相場も確認しました。
立ち退き交渉では不動産や法律の知識はもちろん、交渉をスムーズに進めるノウハウ等も必要です。
また、話し合いがまとまらないと裁判になる可能性もあるため、できれば専門知識のある弁護士への相談も検討しておきましょう。
