立ち退き交渉（建替等）
建物の賃貸では、建て替えや個人的な事情で大家側から賃借人に退居を申し入れたいケースが出ることもあります。
その場合、立ち退き交渉を成功させるにはどのような点に注意すべきなのでしょうか。
本記事では立ち退き交渉の概要や流れ、成功のポイントについて解説します。
立ち退き交渉が必要な理由について
「立ち退き」とは、賃借人に賃貸借契約の解除を申し入れ、物件からの退去を求めることを指します。
しかし、賃貸人から解除をするには解除事由が必要ですし、更新を拒絶するためには「正当事由」が必要です。
入居者の権利は借地借家法で強く保護されています。
退去を求める正当な事由がない限りは、原則として貸主側からの解約はできないルールになっているのです。
したがって、賃貸人は入居者に物件からの退去を求める場合、立ち退き交渉を行わなければいけません。
その際には正当事由の有無や立ち退き料についての交渉を行い、必要であれば裁判で争う必要が出てくるのです。
正当事由と認められるケース
立ち退きで「正当事由」があると判断されるためには、主に下記のような要件が必要とされます。
居住に危険がある場合
- ・老朽化や耐震性の劣化が進み倒壊のおそれがある
- ・物件の浸水や損傷が酷く、居住が困難である
入居者に問題がある場合
- ・賃借人が長期の家賃滞納をしている
- ・重大な迷惑行為や契約違反がある
賃貸人が物件を必要とする事情がある場合
- ・介護が必要な両親の家に近い
- ・経済的に困窮しており他の居住物件を借りられない
また、上記以外では更新を前提としていない「定期借家契約」で賃借人と契約していた場合には、契約期間の満了にともない契約解除が可能です。
なお、物件の収益性や資産価値の向上を目的とする建て替えは、正当事由と認められにくいので注意が必要です。
賃借人との立ち退き交渉の流れ
賃借人との立ち退き交渉は、一般的に下記のような流れで進められます。
① 立ち退きの連絡や理由の説明を行う
まずは入居者に対して立ち退きの連絡を行います。
できれば最初は口頭で伝え、その後に内容証明付きの郵便で通知の書類を送りましょう。
虚偽の説明や理由があると交渉は失敗しますので、正直に立ち退きを求める根拠を伝えます。
なお、正当事由による解約を通知する場合は６カ月前までに行います。
② 賃借人の事情を聴き交渉を行う
入居者は生活の拠点となっている住居や事業を営んでいる店舗を簡単には手放さないでしょう。
そのため、退去を拒否された場合は賃借人の事情を聴いて問題解決の提案を行います。
具体的には、賃借人が納得できる移転の時期や転居先の提案、移転時の引越し費用・損害などを補てんできる立ち退き料を提案します。
③ 同意を得たら明渡しに関する合意書を締結
賃借人との交渉で同意を得られた場合は、物件の明渡しに関する合意書を作成します。
明け渡しの日にちや立ち退き料の金額・支払い時期等を明記しておきましょう。
合意書は立ち退き時のトラブルを防止する意味で重要です。
期日までに明け渡してもらえない、条件に応じてくれない等のリスクを避けるためにも、必ず作成しておきましょう。
④ 交渉が決裂した場合は裁判等を行う
賃借人からの同意を得られない時は裁判等で解決を図ります。
高額な立ち退き料を請求された場合や、条件面で納得してくれない場合などは、裁判を含めた他の方法での解決を検討しましょう。
なお、裁判以外の解決策としては、賃貸物件を第三者に売却する、もしくは賃借人が建物を使用しなくなるまで待つなどの方法があります。
立ち退き交渉を成功させる５つのポイント
立ち退き交渉を成功させるには、以下のポイントを意識しておくことも大切です。
① 借主の立場を考えた対応や提案を行う
転居で借主が被る経済的な損失、不安やリスクなどを考慮して交渉しましょう。
② 退去までの期間に余裕を持たせる
退去までの準備期間が長ければ、入居者も明け渡しに応じやすくなります。
③ 立ち退き料を抑える方法を把握しておく
原状回復費用の免除や、敷金を先に返還するなどの方法で立ち退き料を抑えられます。
④ 早い段階で弁護士等の専門家に相談する
交渉ノウハウがある弁護士等に相談すれば、立ち退きが成功しやすくなるでしょう。
⑤ 代替物件や再入居の確約などの提案を行う
安心できる住まいや環境を提案できれば、借主は立ち退きに応じやすくなります。
立ち退き交渉は早い段階から計画を立て、必要に応じて相談もしましょう
立ち退き交渉が必要な理由や交渉の流れ、成功のポイントも紹介しました。
立ち退き交渉は裁判による解決策もありますが、時間や費用が掛かるため任意での交渉で合意した方が良いでしょう。
なお、弁護士に早い段階で相談すれば、計画的な対応で立ち退きも成功しやすくなります。
ぜひ、本記事を確認しながら交渉を進めてみて下さい。
