借地人とのトラブル
土地の賃貸借契約をしている場合、借地人と様々な要因でトラブルになる可能性があります。
問題が大きくなれば裁判などに発展し、思わぬ損失を被るリスクも出てくるでしょう。
そこで、本記事では借地人とのトラブルでよくある事例や対策方法について解説します。
地主と借地人の立場や関係性
借地人とのトラブル事例を確認する前に、改めて借地権について理解しておきましょう。
借地権とは、地主から土地を借りて、その土地上に建物を建てられる権利を指します。
そして借地権を保有している方を「借地人」と呼びます。
地主は土地を貸している立場ですので、借地人に土地の利用をさせる義務を負いますが、土地の所有権はあくまでも地主にありますので、借地人の土地利用に一定の制限が伴うことは当然です。
しかし、借地人の中には「地代を払っているのになぜ更新料を払うのか？」「自分で建てた家の建て替え等でなぜ地主の許可が必要なのか？」などと考える人もいます。
こうした相反する立場や考え方の違いで、両者の間には様々なトラブルが発生するのです。
よくある借地人とのトラブル事例
地主と借地人の間でよくあるトラブルには、主に以下のような事例があります。
① 地代についてのトラブル
トラブルで多い事例の一つとして、借地人が地代を滞納するケースがあります。
滞納は放置すると、さらに大きな損害を被る可能性が高いためすぐに対応しましょう。
また、地代の増額を借地人が拒否してトラブルに鳴ることも多いです。
こうした場合、地主は借地人と交渉を行う必要が出てきます。
地代の値上げは基本的に借地人の同意なしにはできないからです。
②立ち退きに関するトラブル
地主からの立ち退き要求の際も、トラブルが起きやすいタイミングです。
地主としては、自らの事情で土地を返還してもらいたいと思うことがあります。
また、問題のある借地人には退去して欲しいケースもあるでしょう。
こうした場合、地主側から契約更新の拒絶や立ち退きの要求が行われます。
しかし、借地人側も納得しなければ応じないため、トラブルになってしまうのです。
地主からの更新の拒絶や立ち退き要求に正当な事由がある場合は、裁判で強制退去をさせることが出来る場合もありますので検討しましょう。
③ 用法違反や建て替え・増改築でのトラブル
借地人が土地上に立てた建物に関してのトラブルも多く見られます。
分かりやすい事例では、賃貸借契約時に住宅を建てる目的で借りたにも関わらず、実際には居住目的外の建物を建てた場合などです。
こうしたケースでは、地主は用法違反で土地の賃貸借契約を解除できる可能性があります。
なお、賃借人が地主に無断で建て替えや増改築などを行った場合も同様です。
ただし、契約を解除できるかは賃貸借契約の内容によりますので、契約時には条項を吟味する必要があります。
④ 借地の譲渡・転貸等によるトラブル
借地人が無断で借地を第三者に譲渡・転貸するトラブルも多くあります。
借地の譲渡・転貸には地主の承諾が必要ですが、勝手に売却等を行う借地人もいます。
借地権の無断譲渡・転貸は賃貸借契約の解除事由となりますので、契約の解除を求めていくことが基本となります。
借地人とのトラブルの対策方法
最後に借地人とのトラブルの対策方法も確認しておきましょう。
主な対策としては下記の事項があります。
① 弁護士などの専門家に相談する
借地人とのトラブルでは、専門家に解決を依頼するのが一番安心でしょう。
特に法律の知識だけではなく交渉ノウハウもある弁護士に相談すれば、スムーズに話し合いを進められます。
② 契約書に不備がないようにする
更新料を請求したり、土地使用上の地主許諾事項を追加した場合は、あらかじめその旨を賃貸借契約に記載しておく必要があります。
契約書の作成時には不備がないようにしましょう。
③ 日頃から借地人とコミュニケーションを行う
トラブル防止のためには、日頃から借地人とコミュニケーションを取っておくのも大切です。
借地人の生活の様子、家族構成、資力等を知っておけば、万が一トラブルが発生しても大きな紛争にならずに対処出来ますし、債権回収の可能性も高まります。
トラブル発生時は落ち着いて、対応を考えることが大事です
借地権の概要や借地人とのトラブルの事例、対策方法なども解説しました。
借地人とのトラブルは様々な要因で発生する可能性があります。
そのため、契約内容は不備がないようにするとともに、どのような問題が起こりうるかも事前によくチェックしておきましょう。
また、万が一トラブルが起きた際には冷静に考え、解決に向けた行動を取ることが大事です。
やみくもに時間をかければ、良くない結果になる可能性も高いので、迅速な対処が必要です。
難しい場合は弁護士などに交渉を依頼できますので、ぜひ検討してみて下さい。
