離婚のときに不動産はどう分ける？ 財産分与について解説します
同居の解消離婚と不動産離婚するときになった場合、不動産の処理に困ることがあります。不動産を維持するのか、売ってしまうのか、その不動産は夫婦どちらかの単独名義なのか、共有なのかによっても処理が異なります。パターン別に解説します。
【不動産を売却する場合】
不動産を売却し、売却益を分配するのが一番争いごとが少ないパターンです。近年は不動産の価格が上昇していますので、購入時よりも高く売れるケースもあります。住宅ローンが残っていれば、売買金額から住宅ローンと諸経費（仲介手数料や税金等）を差し引き、折半するのが原則です。夫婦どちらかの単独名義になっていたとしても、婚姻中に購入したのであれば、売却益は折半です。ただし、頭金や繰上返済金について、どちらかの親が援助したとか、婚姻前の預金をあてたような場合には、その分は「特有財産」として考慮されますので、折半にならない場合もあります。
売買金額よりも住宅ローンが上回る場合は銀行との相談が必要です。銀行が抵当権を外してくれなければ売却することができませんので、不足分について一括返済することを求められるのが通常です。
【不動産を残す場合】
１ 夫婦どちらかの単独名義の場合
① 現在の名義人がそのまま住宅ローンを支払い続けて不動産を維持する場合には、査定額から住宅ローンを控除した金額を算出し、その半額を財産分与として他方に支払う必要があります。実際に売却するわけではないので、計算にあたり諸経費相当額を差し引くことはできません。
② 夫婦の他方の名義に変更したい場合には、他方があらためて住宅ローンを組む必要があります。元の名義人から不動産を買い取るというイメージです。銀行の同意なく名義変更をしてしまうと問題になりますのでご注意ください。その場合、元の名義人に対し査定額から住宅ローンを控除した金額を算出し、その半額を財産分与として支払う必要があります。
③ 名義変更が難しい場合、名義をそのままにして他方が不動産に居住を続けるケースもあります。その場合は、住宅ローンの支払方法などをよくよく決めておく必要があります。最終的に住宅ローンを完済した場合、名義を変更するのかしないのか、途中で売却するとしたら売却益はどうするかなど、事前に話し合っておかないと、実際の名義人のものとして扱われてしまいます。財産分与の観点をもって話合いをすることが必要です。
２ 共有名義の場合
① 共有関係を解消し、どちらかの単独名義にする場合にも銀行との相談が必要です。住宅ローンが単独名義で、不動産の名義もその住宅ローンの名義人の単独所有とする場合にはほとんど問題は起きないと思いますが、住宅ローンの名義人ではない方の単独所有とするには、あらたに住宅ローンを組むことになります。銀行から融資が受けられるかなど、事前の調査が必要です。単独所有となった側は、共有名義を失った側に、査定額から住宅ローンを控除した金額を算出し、その半額を財産分与として支払う必要があります。
② 共有関係を解消せず、共有のままにしておき、どちらかが居住を続けることもあります。財産分与請求権の時効は従来２年間でしたが、民法が改正され、２０２６年４月以降の離婚に関しては、時効は５年となります。財産分与手続で共有関係を解消できなくなってしまった場合には、共有物分割請求（民事訴訟）で、共有関係を解消することが可能となります。
財産分与については、個別の事情によって大きく結果が変わりますので、事前に弁護士にご相談いただくことをおすすめします。
監修：弁護士 川口彩子
