借地権の売買、底地の売買
土地の売買を行う前に知るべき内容として、借地権と底地の違いがあります。
両方それぞれで意味や売買時のルールは異なるため、そのポイントは正しく理解しておくべきでしょう。
そこで、本記事では借地権と底地の違い、売却方法や注意点等について分かりやすく解説します。
借地権と底地の違い
まずは借地権や底地の売買方法について知る前に、両者の意味を確認しておきましょう。
主に下記の違いがあります。
借地権
「土地を借りる権利」を指します。
底地
「借地権が設定されている土地の所有権」の名称です。
土地の所有権ですが、土地の利用権は借地人にあるため、借地の底という意味でこのように呼ばれます。
借地権は「土地を借りる権利」を指しますが、底地は「所有権」を指しています。
誤って意味を覚えると、トラブルになる可能性がありますので注意しましょう。
借地権の種類について
借地権を「地上権」と「賃借権」の２種類に分ける考えもあります。
売却時のルールがそれぞれ異なるため、違いを理解しておきましょう。
地上権
「他人が所有する土地を使用する権利」を指します。
地上権は物件で、直接土地に対する権利を持つものと理解されていますので、地主の承諾なしでも貸し出しや売却等が可能です。
賃借権
「賃料を支払うことで土地を借りられる権利」を指します。
地上権とは異なり、地主の土地に対する権利を使わせてもらう債権ですので、地主の承諾なしでは売却・転貸等ができません。
借地権は一般的に「賃借権」を指すケースが大半です。
借地権の売却方法
借地権を売却する方法には、以下のような手段があります。
①地主に売却する
借地人が借地権を売却する方法として、地主に買い取ってもらう方法があります。
借地権と建物とを一緒に売却するのが一般的です。
②第三者に売却する
借地権は、地主以外に売却することも可能です。
売却先としては、不動産会社や個人などが考えられます。
なお、借地権を第三者に売却する場合、地主からの承諾が必要となるため注意しましょう。
また、承諾時には、譲渡承諾料として借地権価格の10％程度を地主に支払うことが多いです。
③逆に底地を買うことも検討してみる
その土地が気に入っている場合などは、逆に地主から底地を買うこともあり得ます。
地主が土地を売ってくれる可能性がある場合は、底地を買って完全な所有権にしてしまうことが経済的な有利な場合も多くあります。
借地権売買時の注意点
借地権や底地の売買時には、下記の点に注意しましょう。
①借地権は売却しにくいが価値は高い
借地権は、いろいろな制約もあるため、買う側に取っては利用しにくいことも多いです。
そのため、買う人は少なく、売却が出来ても期待していたほど収入を得られないケースもあります。
しかし、それでも借地権が大きな財産的な価値を持っていることは確かですので、大きな損をしないように必ず売却の検討はしておくことをお勧めします。
②地主との対話や専門家への相談が不可欠
結果的にどの売却方法をとるにしても、地主への事前告知や対話は不可欠です。
借地権を売却する際には、地主からの承諾が必要なためです。
進め方がわからない場合は、自分で進める前に、弁護士等の専門家に相談して、手順を確認しましょう。
③交渉は慎重に行う
借地権の売却の際には地主や買主との交渉が必要です。
交渉がうまくいかなければ売買が困難になります。
相手の意見もよく聞いて互いに尊重して慎重に話し合いを進めましょう。
不安な場合ははじめから専門家に依頼した方が円滑に交渉できるためおすすめです。
売買には不動産や法律に関する専門知識が不可欠です
借地権の売却についても解説しました。
売買には様々な方法がありますが、いずれにしても不動産や法律についての専門知識は必須です。
個人で売買を行うことも可能ですが、トラブルや交渉決裂になることも多いため、弁護士へ相談することをお勧めします。
